Le cabinet SALESSE & ASSOCIES intervient pour ses clients personnes publiques ou privées dans les domaines du droit de l’urbanisme.
On peut effectivement parler des domaines du droit de l’urbanisme car sa pratique est plurielle puisqu’elle renvoie à l’étude de deux problématiques principales : les documents d’urbanisme et les autorisations d’urbanisme.
Dès lors, le cabinet s’efforce d’intervenir pour le compte de ses clients porteurs de projets, personnes morales ou physiques, afin d’étudier la faisabilité d’une opération, l’impact et la lecture des normes et documents d’urbanisme en vigueur en amont des demandes d’autorisations nécessaires.
Ainsi, il convient d’appréhender les limites d’un projet à travers l’étude des documents d’urbanisme opposables, notamment le PLU (plan local d’urbanisme), les PLUI (plan local d’urbanisme intercommunal) ainsi que les différents plans, cartes, schémas, localement adoptés et opposables à des degrés divers.
Un rôle de conseil lors du dépôt d’une demande de permis de construire, permis d’aménager, permis de lotir ou simple déclaration préalable peut être ainsi nécessaire et se fait en tout cas à l’étude de normes et règles relevant du droit de l’urbanisme.
Le contentieux des autorisations d’urbanisme est une composante majeure de la pratique du droit de l’urbanisme.
Il peut s’agir de chercher à mettre en échec un projet de construction ou d’aménagement voisin contraire aux intérêts défendus ou d’obtenir sa modification.
Dans ce cas, l’introduction d’un recours gracieux devant l’autorité ayant délivré l’autorisation querellée et/ou d’un recours contentieux devant le tribunal administratif conduit soit au prononcé d’un jugement soit à une négociation menée le plus souvent entre les avocats des parties.
Ces négociations placées, comme c’est le cas dans toute négociation entre avocats, sous la confidentialité absolue des échanges, conduisent généralement à envisager des aménagements de projets afin de garantir à chacun la sauvegarde de ses intérêts et la préservation de ses conditions de vie.
Le contentieux de la légalité des autorisations d’urbanisme devant les juridictions administratives vise davantage à l’annulation de ces autorisations, le juge sanctionnant la légalité d’un acte.
Il est également envisagé par les textes la possibilité pour le juge de solliciter la modification de telle disposition qui serait contraire à la loi et au règlement.
Ainsi, le contentieux des autorisations d’urbanisme vise à l’annulation, voire la modification d’une autorisation accordée en méconnaissances des règles juridiques applicables.
Ce contentieux dévie d’ailleurs souvent sur d’autres sphères juridiques relatives au droit des tiers, les autorisations d’urbanisme n’étant pas délivrées au regard des règles de droit civil.
Ainsi, au cours de traitement d’une problématique relevant du contentieux ou précontentieux des autorisations d’urbanisme, s’ouvre souvent un volet relatif au droit civil sur le respect des règles de créations de vues par exemple ou de trouble anormal de voisinage (nuisance, pertes de vue, d’ensoleillement notamment).
Il faut donc souvent mener de front le contentieux administratif lié à l’autorisation elle-même et le contentieux civil lié au droit des tiers.
Le droit de l’urbanisme, comme évoqué plus haut, se décline également dans l’étude ou le contentieux des documents d’urbanisme.
Lors de l’élaboration de documents d’urbanisme, qui s’imposeront aux administrés, il est courant que les modifications en matière de définition des possibilités d’utilisation des sols par exemple ou du remaniement des zonages soient sujets à contestation pour les propriétaires et porteurs de projets.
Ainsi, la définition des zones du PLU ou PLUI sont couramment l’objet de modifications qui peuvent conduire à la dévalorisation de sols ou à restreindre leur utilisation.
Avant l’adoption de nouveaux documents d’urbanisme opposables, il est possible d’intervenir.
En effet, l’élaboration de ces documents d’urbanisme suppose de procéder par étapes dont la loi jalonne le processus devant mener à l’adoption finale du document.
Lors de certaines de ces étapes et notamment au cours de l’enquête publique diligentée par un commissaire enquêteur, l’avocat en droit de l’urbanisme peut intervenir afin de participer dans les intérêts de son client à poser les questions qu’amène le projet soumis à enquête.
Il est dès lors possible d’amener le commissaire enquêteur à suggérer telle modification du projet.
Suite à l’adoption du projet du PLU ou PLUI, la contestation peut être portée par les administrés par la voie du recours gracieux auprès de l’autorité signataire du nouveau document d’urbanisme et/ou du recours contentieux devant les juridictions administratives.
Il est envisageable d’obtenir l’annulation totale ou partielle d’un document d’urbanisme en faisant valoir notamment sa non conformité aux normes supérieures auquel il est sensé se soumettre ou en soulignant le caractère inadapté en fait des mesures mises en place.
Le contentieux de la légalité des documents d’urbanisme offre ainsi aux propriétaires et porteurs de projets la possibilité de soumettre au contrôle de légalité du juge un document affectant directement leurs conditions d’occupation ou la valeur d’un bien.
Quand l’avocat intervient aux côtés de la personne publique ayant élaboré puis adopté un tel document après diverses concertations et un engagement financier souvent important, il s’agit bien entendu de laisser primer la cohérence et la légalité d’un plan dans la sauvegarde des deniers publics et la préservation de l’intérêt général.
L’intervention de l’avocat en droit de l’urbanisme se décline ainsi tant en conseil qu’en contentieux, par la discussion, la transaction ou le procès principalement sur les questions de la délivrance des autorisations d’urbanisme et l’élaboration et l’adoption des documents d’urbanisme.
